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DREAMER FAQ

Dreamer risponde alle tue domande
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IL PROCESSO DI LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO

Dreamer Real Estate ha una consolidata esperienza nella locazione di medio e lungo termine di immobili di prestigio in Italia. Le presenti domande nascono dall’esigenza riscontrata nei clienti di avere una pronta ed immediata risposta ai quesiti che più spesso ci vengono sottoposti (tipologie di contratto di locazione, la durata consentita, le diverse clausole nonché costi e spese da sostenere); a tal fine Dreamer ha deciso di rispondere sinteticamente ai suddetti quesiti onde fornire un chiaro quadro della materia.

Oltre alle spese di registrazione del contratto che sono da corrispondere in parti uguali tra Locatore e Conduttore, spettano al Conduttore anche le spese per le utenze (acqua, luce, gas, spese di smaltimento rifiuti ecc…), salvo che le parti non stabiliscano che le relative utenze restino intestate al Locatore e che quindi il Conduttore corrisponda un quantum forfettariamente pattuito per ogni mese/anno di utilizzo delle utenze.

Dal 2011 il locatore può decidere di applicare ai canoni derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo una imposta sostitutiva nella misura del 21% sulla intera somma corrisposta dal conduttore (o del 10% per i contratti di locazione a canone concordato). Il regime a cedolare secca è alternativo a quello della tassazione ordinaria in base al quale il 95% dei canoni deve essere sommato a tutti gli altri redditi posseduti e tassato con le aliquote IRPEF progressive per scaglioni di reddito.

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IL PROCESSO DI VENDITA DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO

Dreamer Real Estate fonda la sua esperienza nel campo dell’intermediazione nella vendita immobiliare su una approfondita conoscenza delle fasi del processo di compravendita, che le consente di assistere il cliente dalla formulazione di una proposta di acquisto sino al trasferimento della proprietà del bene immobile. A tal fine, Dreamer, grazie al supporto del proprio team di professionisti, fornisce una breve descrizione degli aspetti più rilevanti dell’iter di compravendita, garantendo al cliente una chiara esposizione degli step da seguire e delle criticità riscontrate nei casi concreti.

Sebbene la legge italiana non richieda che l’incarico di intermediazione nella vendita di immobili abbia necessaria forma scritta, Dreamer con la formalizzazione del proprio incarico intende trasmettere al cliente massima trasparenza sul contenuto di ciascuna clausola dell’accordo e la massima professionalità nell’intero processo di vendita.

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L’Italia è sinonimo di arte e storia. Poiché molti dei suoi immobili hanno un particolare prestigio storico/artistico essi sono sottoposti a vincolo dei beni culturali ex L. 1089/1939 (così come modificata dal D. Lgs. 42/2004, e successivamente abrogata dal D. L. 200/2008) e ss.mm.ii.. Per gli immobili vincolati vi è il diritto di prelazione all’acquisto da parte del Ministero dei beni ed attività culturali; pertanto lo Stato Italiano, che deve essere informato della vendita dell’immobile, può decidere di acquistarlo, sostituendosi così all’effettivo Compratore.

Pertanto, l’atto definitivo di trasferimento della proprietà dell’Immobile sarà sospensivamente condizionato all’esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato Italiano.

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Chi acquista un immobile in Italia come “prima casa” può godere di alcune agevolazioni fiscali purchè non rivenda l’Immobile nei 5 anni successivi. Se egli rivende nei primi 5 anni e non acquista un’altra “prima casa” entro 1 anno, egli decade dalle agevolazioni fiscali ottenute. L’Agenzia delle Entrate Italiana gli chiederà quindi il pagamento della maggiore imposta dovuta per le agevolazioni ricevute, oltre la sanzione e gli interessi.

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ASPETTI FISCALI E IMMIGRAZIONE

Dreamer Real Estate ha una consolidata esperienza con Clienti internazionali, che decidono di acquistare immobili di prestigio in Italia e che spesso valutano di trasferire lì la propria residenza. Queste scelte hanno inevitabili conseguenze in termini di immigrazione e diritto tributario, che rendono necessario il coinvolgimento di professionisti esperti. Data la notevole quantità di richieste ricevute da Clienti stranieri in merito alle opportunità di residenza, alle procedure di immigrazione, all’ottimizzazione fiscale, alla flat tax applicabile ai “neo residenti in Italia” e ad altre questioni legate ad un investimento immobiliare in Italia (es. due diligence prima dell’acquisto di un immobile volte a verificarne la regolarità urbanistica, etc.), Dreamer Real Estate ha ritenuto utile fornire una prima descrizione degli aspetti più importanti.

Investire in Italia oggi è conveniente per i cittadini stranieri anche grazie ad un importante vantaggio fiscale. Nel 2017, infatti, è stata introdotta una nuova disciplina fiscale, denominata “flat tax”. Essa prevede una modalità facoltativa di tassazione di tutti i redditi prodotti all’estero, da parte di chi intende trasferire la propria residenza fiscale in Italia. Tali redditi vengono tassati in Italia con un’imposta sostitutiva onnicomprensiva di € 100.000,00 annui, con possibilità di estensione ai familiari, che pagheranno un’imposta di € 25.000,00 annui sui redditi prodotti all’estero. Questo beneficio è valido per 15 anni dalla domanda e può esser revocato in qualunque momento ad istanza del richiedente. Dreamer, in collaborazione con il proprio team di professionisti, è in grado di seguire ogni esigenza informativa, gestionale ed operativa dei propri clienti, ai quali offre la possibilità di ricorrere ad una consulenza fiscale personalizzata, in grado di valutare le modalità di strutturazione di ogni operazione, ottimizzandone gli impatti fiscali.

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L’attuale disciplina italiana in materia di immigrazione prevede molti tipi di permessi. I requisiti e le condizioni per ciascuna categoria dipendono essenzialmente dalla nazionalità del richiedente, in quanto la relativa documentazione da allegare alla domanda è specificata negli accordi sottoscritti dall’Italia con il paese di provenienza.

Esistono 2 tipi di permessi di soggiorno in Italia: quello temporaneo e quello permanente.

RESIDENZA TEMPORANEA – Per i cittadini extra UE, il visto di residenza temporanea deve essere rilasciato al primo arrivo in Italia. I cittadini UE, invece, devono registrarsi solo nella città in cui vivono in Italia presso il dipartimento di polizia locale. Sia i cittadini UE che quelli extra UE devono vivere in Italia per un periodo minimo di 5 anni prima di richiedere una residenza permanente.

RESIDENZA PERMANENTE – La residenza permanente è disponibile per coloro che hanno vissuto in Italia per i periodi prescritti dalla legge sull’immigrazione.

I cittadini dell’UE possono richiedere la residenza permanente se intendono vivere in Italia per più di 90 giorni o 3 mesi;

I cittadini extra UE hanno diritto a richiedere la residenza permanente dopo 5 anni di residenza continuativa in Italia. Il visto di residenza permanente per i cittadini extra UE è disponibile anche nell’ambito del cd. “Fast-Track Visa Scheme”.

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Diventare un residente permanente in Italia può portare molti benefici per un cittadino straniero:

– Entrare ed uscire dall’Italia senza dover richiedere altri visti;

– Viaggiare liberamente in altri paesi dell’UE e lavorare senza dover richiedere un permesso di lavoro;

– Benefici statali (maternità, invalidità);

– Cittadinanza italiana per i cittadini UE con un soggiorno minimo di 4 anni e 10 anni per i cittadini extra UE.

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Chi vuole trasferirsi in Italia, deve informarsi presso l’ambasciata o il Consolato Italiano situato nel proprio paese e chiedere informazioni sui documenti necessari.

Dreamer collabora con fidati e selezionati studi legali specializzati nell’immigrazione e nella consulenza residenziale in Italia, capaci di supportarvi durante l’intero processo di rilascio del visto.

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Poiché l’immigrazione in Italia per la maggior parte dei cittadini extracomunitari è limitata da rigide quote quantitative stabilite annualmente dal Governo (Decreti flussi), la Legge 11 dicembre 2016, n. 232 (Legge di Bilancio 2017) ha introdotto alcune deroghe a tali limiti applicabili a determinati investitori stranieri che abbiano significative risorse finanziarie per risiedere in Italia per più di 3 mesi. Il nuovo articolo 26-bis del Decreto Legislativo 25 luglio 1998, n. 286 (T.U. Immigrazione) disciplina la cosiddetta procedura di visto “fast-track”: i visti speciali d’ingresso (cioè i visti per investitori) e i permessi di soggiorno saranno disponibili e rinnovabili per due anni, in determinate circostanze per ulteriori periodi di tre anni, per i cittadini non comunitari che intendono effettuare investimenti significativi in Italia, indipendentemente dalle quote quantitative annuali.

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